Faire louer un bien meublé peut se faire de deux manières différentes, du point de vue juridique. Il s’agit, d’une part, de prendre en main sa propre gestion, ou d’autre part, s’associer avec d’autres individus pour tirer profit d’un bien en indivision et dont la gestion est assurée par l’un d’entre eux. Dans ce cas, il est question de monter une société dont la forme juridique est la SARL de famille.
La SARL, une société commerciale
Dans le cas de la SARL familiale pour une location meublée non professionnelle (LMNP), le montage s’adresse à des membres d’une même famille qui sont propriétaires en commun d’un bien immobilier en indivision, et qui est destiné à la location meublée. Ceux-ci deviennent alors associés au sein de la SARL et un membre est élu par voie d’assemblée générale pour en devenir le gérant.
C’est cette forme sociétale qui est adaptée à la location meublée puisque celle-ci est une activité commerciale. En effet, avant de sa lancer, le loueur doit réaliser les mêmes formalités que la création d’entreprise, à savoir la déclaration de l’activité au CFE Centre de formalités des entreprises ou au greffe du Tribunal de commerce. Exploiter dans la location LMNP requiert également l’intervention d’un expert-comptable pour la tenue des comptes, l’établissement du bilan comptable ainsi que la déclaration fiscale.
SARL de famille et LMNP
Les associés souscrivent à des parts de SARL de famille, et ce sont ces dernières qui lui permettront d’encaisser leurs revenus locatifs – pour rappel, ceux-ci sont des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Quant à l’immobilier, il appartient à la SARL et la gestion est confiée au gérant. En clair, c’est donc d’un droit de propriété dont dispose chaque associé, et qui fonctionne via le système de quote-part.
Notons que ce ces parts de sociétés ne sont pas ouvertes à tous, mais uniquement aux membres de la même famille. Il est question de lien de parenté en ligne directe ; ainsi, enfants et parents, conjoints, frères et sœurs sont les investisseurs autorisés à s’associer dans un investissement LMNP qui sera exploité via la SARL familiale.
Chaque associé porteur de part profite alors de tous les points forts qui proviennent du statut de LMNP, à savoir la réduction d’impôt. Ce, en sachant qu’initialement, la SARL familiale est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, les associés sont imposés sur les revenus de capitaux mobiliers qui se rapportent à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui leur permet de défiscaliser. Par ailleurs, les bénéfices de la SARL peuvent être directement imposés à l’IR si les associés choisissent la transparence fiscale, et qui est l’option la plus intéressante pour tirer profit des avantages fiscaux provenant de la LMNP.
Les avantages sont également multiples en devenant associé au sein d’une SARL de famille : le souscripteur de part est délesté de toute contrainte liée à la gestion, aux travaux, etc.
Mode d’emploi LMNP
Le régime fiscal est fonction du montant des recettes annuelles. Tout d’abord, si ces dernières sont supérieures à 70 000 euros hors taxe, le loueur peut choisir entre 2 régimes : le réel d’imposition ou le micro BIC. Dans le cas où ces recettes locatives sont supérieures à 70 000 euros hors taxe, le régime qui s’applique d’office est le réel d’imposition.
Le régime micro BIC permet une déduction d’un abattement de 50% sur lesdites recettes. C’est ce régime qui est le plus adapté s’il s’agit d’une location meublée occasionnelle. Dans le cas échéant, le régime réel est le plus profitable, c’est-à-dire pour des locations de long terme, de même que pour celles liées aux exploitations des résidences avec services par exemple.
